Table of Contents
Wat is vastgoedbemiddeling?
Een contract tot vastgoedbemiddeling houdt in dat een onderneming bemiddelt bij transacties over de aankoop/verkoop of huur/verhuur van een onroerend goed. De onderneming verricht hierbij alle stappen die nodig zijn om het onroerend goed te (ver)kopen/(ver)huren.
Voor wie gelden die nieuwe regels?
In tegenstelling tot de vroegere regeling, is vanaf 1 februari 2024 iedere onderneming die beroepsmatig aan vastgoedbemiddeling doet aan die regeling onderworpen. Dus niet alleen meer vastgoedmakelaars, maar ook bijvoorbeeld architecten of landmeter-experten. Voor notarissen geldt een specifieke regeling waardoor die wetgeving op hen bijgevolg niet van toepassing is.
Het gaat hier om een consumentenbeschermende wetgeving: enkel natuurlijke personen die een onroerend goed voor niet-beroepsmatige doeleinden willen (ver)kopen of (ver)huren worden beschermd.
Hoe worden consumenten beschermd?
Algemeen herroepingsrecht van 14 dagen na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst
Bij iedere bemiddelingsovereenkomst, of het nu in het kantoor van de onderneming is ondertekend of bij de consument zelf, heeft de consument een herroepingsrecht van 14 kalenderdagen na het sluiten van de overeenkomst.
Let op! Normaliter kan de onderneming maar beginnen met zijn opdracht na die termijn van 14 kalenderdagen. Indien u wenst dat hij/zij er direct mee begint, moet u hiermee uitdrukkelijk in toestemmen. Maar dit houdt dan ook in dat u uw herroepingsrecht niet meer kunt uitoefenen indien hij binnen die 14 kalenderdagen al een kandidaat zou gevonden hebben voor u zich zou bedenken.
Duidelijke beschrijving van de opdracht met desgevallend weergave van de (limieten) van de onderhandelingsbevoegdheid
Belangrijk is dat de opdracht van de onderneming duidelijk wordt opgenomen in de overeenkomst, en dat daarbij ook de publiciteitskanalen worden vermeld waarmee de onderneming het goed in de kijker zet.
Indien de bemiddelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden, moet de overeenkomst duidelijk de grenzen van die vertegenwoordigingsbevoegdheid aangeven.
Bij verkoop- of verhuurbemiddeling moet ook de minimum vraagprijs duidelijk worden vermeld. Bij aankoop- of huurbemiddeling moet dan weer de maximum aankoopprijs of huurprijs worden opgenomen in de overeenkomst. Ook moeten de (ver)koop of (ver)huurvoorwaarden duidelijk worden meegedeeld bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst.
Van deze minimum- of maximumvraagprijs mag de onderneming enkel afwijken mits de consument hiertoe voorafgaandelijk en uitdrukkelijk zijn akkoord verleent op een duurzame drager.
Duidelijke afspraken over de voor (ver)koop of (ver)huur benodigde attesten
De (ver)koop of de (ver)huur van een onroerend gaat tegenwoordig gepaard met een heleboel attesten, zoals het EPC-attest, het keuringsattest van toestellen, bodemverontreinigingsattest, enz.
Belangrijk is dat er duidelijke afspraken gemaakt worden over wie die attesten moet voorleggen.
Daarom moet in bijlage bij de overeenkomst, een lijst met alle vereiste attesten worden gevoegd, met de mededeling dat de consument die attesten zelf kan bezorgen of ze zich kan aanschaffen.
Biedt de onderneming aan om dit te doen, dan is de uitdrukkelijke toestemming van de consument per attest vereist. De onderneming verduidelijkt of de prijs van die attesten in de opdracht is begrepen, of anderszins apart aangerekend wordt.
De onderneming deelt per attest de totale prijs mee indien dit mogelijk is, of geeft de nodige informatie over de wijze waarop dit berekend wordt indien dit niet mogelijk is. Indien dit ook niet vooraf kan worden berekend, moet hij erop wijzen dat hierop extra kosten verschuldigd kunnen zijn.
De gevraagde kostprijs moet overeenstemmen met de werkelijke kosten voor het attest en desgevallend voor het bekomen van het attest.
Vermelding van het totale tarief van de bemiddelingsopdracht, btw inbegrepen
De onderneming moet altijd zijn tarief, dat meestal voor (ver)koopbemiddeling is uitgedrukt in een percentage van de (ver)koopprijs, aanduiden met inbegrip van alle kosten, en zeker de btw!
Duidelijkheid over al dan niet exclusieve opdracht
Het komt veel voor dat de onderneming bij een bemiddelingsovereenkomst een exclusieve opdracht bedingt. Dat wil zeggen dat enkel de onderneming het recht heeft om de handelingen, voorwerp van het contract tot bemiddeling, (publiciteit, het laten, bezichtigen, het voeren van onderhandelingen) te stellen, en het de opdrachtgever verboden is om hetzij een andere onderneming met bemiddeling te belasten, hetzij zelf te bemiddelen en te onderhandelen.
Aangezien dit verregaande gevolgen heeft voor de opdrachtgever, en de opdrachtgever tot 75 % van het commissieloon verschuldigd is indien hij deze exclusiviteit niet naleeft, moet dit duidelijk onder de aandacht gebracht worden.
Vermelding van de duur van de opdracht
De duur van de bemiddelingsopdracht is eveneens een essentieel gegeven.
Is de opdracht van onbepaalde duur, dan moet de consument altijd kunnen opzeggen met in acht name van een opzegtermijn van maximum twee maanden.
Is de opdracht van bepaalde duur en gaat het om een exclusieve opdracht, dan mag die niet langer dan zes maanden gelden. Bij verlenging van die opdracht van bepaalde duur, heeft de consument een opzegtermijn van één maand indien het gaat om een opdracht van drie maanden of minder. Gaat het om een opdracht van meer dan drie maanden, dan moet de consument een opzegtermijn van maximum twee maanden in acht nemen. Wil de consument niet dat de bemiddelingsopdracht verlengd wordt, dan moet hij dat kunnen melden aan de onderneming, maximum één maand voor het einde van de bepaalde duur.
Maandelijkse rapporteringsplicht door de onderneming, per duurzame drager
De onderneming die bemiddelt op het onroerend goed te (ver)kopen of (ver)huren in opdracht van de consument, moet de consument minstens één keer per maand op een duurzame drager informeren over de stand van zaken van de bemiddelingsopdracht: hoeveel geïnteresseerden waren er, hoeveel bezoeken werden er afgelegd, wat waren de belangrijkste reacties en opmerkingen?
Geen vergoeding onderneming indien kandidaat bijvoorbeeld onder voorwaarde van financiering akkoord ging
Het gebeurt vaak dat de kandidaat-verkrijger zijn akkoord laat afhangen van het bekomen van een financiering. Indien de (ver)koop of (ver)huur hierdoor niet doorgaat, is de consument/opdrachtgever geen commissieloon verschuldigd.
Wanneer heeft de onderneming recht op haar commissieloon?
Het is aan de onderneming om aan te tonen dat de aangebrachte kandidaat dankzij haar inspanningen de (ver-)koop- of (ver-)huurovereenkomst heeft gesloten. Dit gebeurt doorgaans doordat een geldig schriftelijk bod of bod per duurzame drager wordt gedaan.
Indien de onderneming kan aantonen dat zij aan een kandidaat die zich aanmeldt bij de consument “precieze en individuele informatie” heeft verschaft, dan heeft zij ook recht op haar commissieloon.
“Precieze” informatie, wil zeggen dat het om meer gaat dan “algemene”, op de website of in folders of advertenties terug te vinden informatie. “Individuele” informatie betekent aan een welbepaalde persoon gegeven informatie: dat betekent op zich dat minstens moet kunnen worden aangetoond dat er een individueel contact is geweest met de onderneming, waarbij de geïnteresseerde om meer informatie vroeg dan wat er in de reclame, in de folders of via de website van de onderneming te weten te komen was.
Ook na de bemiddelingsovereenkomst heeft de onderneming recht op haar commissieloon indien zij kan aantonen dat “precieze en individuele informatie” werd verstrekt aan de uiteindelijke kandidaat. Het gaat enkel om die kandidaten die voorkomen op een lijst die de onderneming binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de consument overmaakte. Dat recht blijft gelden gedurende zes maand na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst.
Let op: die vergoeding is ook verschuldigd indien de onderneming kan aantonen dat de consument de overeenkomst gesloten heeft met een derde die in een zodanige verhouding staat met een persoon op de lijst, dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat die derde over deze informatie beschikte!
Quid bij eenzijdige opzeg door de consument tijdens de opdracht?
Een consument die een bemiddelingsovereenkomst van bepaalde duur gedurende de initiële duur van deze overeenkomst zonder opgave van enige reden opzegt, is gehouden tot het betalen van een opzegvergoeding van maximaal vijftig procent van het tarief van de onderneming indien hij opzegt binnen de eerste drie maanden van de opdracht, en van maximum vijfentwintig procent van het tarief van de onderneming indien hij de overeenkomst opzegt na de eerste drie maanden van de opdracht.
Quid indien de consument de exclusiviteit miskent ?
Indien de consument/opdrachtgever de exclusiviteit miskent en de bemiddelingsopdracht toevertrouwt aan een andere onderneming of zelf het onroerend goed (ver)koopt of (ver)huurt, dan is hij een schadevergoeding verschuldigd van maximum vijfenzeventig procent van het tarief van de onderneming.
