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Qu'est-ce que l’intermédiation immobilière ?
Un contrat d'intermédiation immobilière implique qu’une entreprise sert d’intermédiaire lors de transactions relatives à l'achat, la vente, la prise en location ou la mise en location d’un bien immobilier. L'entreprise effectue toutes les démarches nécessaires afin de vendre, acheter, prendre ou donner en location le bien immobilier.
À qui s'appliquent ces nouvelles règles ?
Contrairement au régime précédent, depuis le 1er février 2024, toute entreprise qui fait de l'intermédiation immobilière à titre professionnel est soumise à ce régime. Ces règles s’appliquent donc non seulement aux agents immobiliers, mais aussi, par exemple, aux architectes ou aux géomètres-experts. Les notaires étant soumis à un régime spécifique, cette législation ne leur est dès lors pas applicable.
Il s'agit en l’occurrence d'une loi de protection des consommateurs : elle protège uniquement les personnes physiques souhaitant vendre, acheter, prendre ou donner en location un bien immobilier à des fins non professionnelles.
Comment les consommateurs sont-ils protégés ?
Droit général de rétractation de 14 jours suivant la conclusion du contrat d'intermédiation
Pour tout contrat d’intermédiation, le consommateur dispose d'un droit de rétractation de 14 jours calendrier suivant la conclusion du contrat, que celui-ci soit signé dans les bureaux de l’entreprise ou chez le consommateur.
Attention ! Normalement, l'entreprise ne peut commencer sa mission qu'après ce délai de 14 jours calendrier. Si vous souhaitez qu'elle commence immédiatement, vous devez y consentir explicitement. Mais cela implique également que vous ne pourrez plus exercer votre droit de rétractation si, dans ces 14 jours calendrier, il a déjà trouvé un candidat avant que vous ne changiez d'avis.
Description claire de la mission avec, le cas échéant, indication (des limites) du pouvoir de négociation
Il est important que la mission de l'entreprise soit clairement reprise dans le contrat et que l’entreprise indique par quels canaux de publicité elle mettra le bien en valeur.
Si l’intermédiaire peut négocier le prix et les conditions, les limites de ce pouvoir de représentation doivent être clairement indiquées dans le contrat.
En cas d'intermédiation de vente ou de mise en location, le prix minimum demandé doit également être clairement spécifié. En cas d'intermédiation d'achat ou de location, le prix maximum d'achat ou de prise en location doit être clairement spécifié dans le contrat. Les conditions de la vente, de l'achat, de la mise ou de la prise en location doivent être clairement communiquées lors de la conclusion du contrat d’intermédiation.
L'entreprise ne peut déroger à ce prix minimum ou maximum demandé que par un accord préalable et explicite du consommateur effectué sur un support durable.
Des accords clairs concernant les attestations nécessaires pour la vente, l'achat, la mise ou la prise en location.
Un contrat d’intermédiation concernant la vente, l'achat, la prise ou la mise en location d’un bien immobilier s'accompagne aujourd'hui de l'obligation de fournir toute une série d'attestations, comme le certificat PEB, des certificats d'inspection des appareils, une attestation concernant une éventuelle contamination du sol, etc.
Il est important de conclure des accords clairs sur qui fournira ces attestations.
Par conséquent, une liste de toutes les attestations requises doit être annexée au contrat, en indiquant que le consommateur peut fournir lui-même ces attestations ou se les procurer.
Si l'entreprise propose de le faire, l'accord exprès du consommateur par attestation est requis. L'entreprise clarifie si le prix de ces attestations est inclus dans sa mission, ou bien sera imputé séparément.
L'entreprise communique, par attestation, le prix total, ou lorsque le prix ne peut raisonnablement être calculé à l'avance, les informations nécessaires sur le mode de calcul du prix. Lorsque les frais ne peuvent pas être calculés à l'avance, l’entreprise doit mentionner que ces frais peuvent être exigibles.
Le coût demandé doit correspondre au coût réel pour l'attestation et le cas échéant pour l'obtention de l'attestation.
Mention du tarif global de la mission d’intermédiation, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée
L’entreprise doit toujours indiquer ses tarifs, qui pour l’intermédiation de vente et d’achat, sont la plupart du temps exprimés en pourcentage du prix de vente/d'achat, y compris tous les frais; et certainement la TVA !
Clarté sur l’exclusivité ou non de la mission
Il est fréquent que l’entreprise prévoie une mission exclusive dans un contrat d’intermédiation. En d'autres termes, seule l'entreprise a le droit de poser les actes faisant l'objet du contrat d'intermédiation (publicité, visites, négociations), et il est interdit au client de charger une autre entreprise de l'intermédiation ou d’assurer lui-même l'intermédiation et la négociation.
Comme cela a des conséquences considérables pour le client et que celui-ci est susceptible de payer jusqu'à 75 % de la commission s'il ne respecte pas cette exclusivité, cela doit être clairement indiqué.
Indication de la durée de la mission
La durée de la mission d'intermédiation constitue également une donnée essentielle du contrat.
Si la mission est conclue pour une durée indéterminée, le consommateur doit toujours pouvoir la résilier en respectant un délai de préavis de deux mois maximum.
Si la mission est conclue pour une durée déterminée et s’il s'agit d’une mission exclusive, elle ne peut pas dépasser six mois. En cas de prolongation de cette mission à durée déterminée, le consommateur dispose d'un délai de préavis d'un mois s’il s'agit d’une mission d’une durée de trois mois ou moins. S'il s'agit d'une mission de plus de trois mois, le consommateur doit respecter un délai de préavis de deux mois maximum. Si le consommateur ne souhaite pas que la mission d’intermédiation soit prolongée, il doit pouvoir le notifier à l'entreprise, au plus tard un mois avant la fin de la durée déterminée.
Devoir de rapportage mensuel par l'entreprise, sur support durable
L’entreprise qui assure l’intermédiation sur le bien immobilier à vendre, à acheter, à prendre ou à donner en location pour le compte du consommateur doit informer le consommateur au moins une fois par mois sur un support durable de l'état d'avancement de la mission d'intermédiation :
- combien de parties intéressées y a-t-il eu ?
- combien de visites ont-elles été faites ?
- quelles ont été les principales réactions et remarques ?
Pas de rémunération si le candidat donne par exemple son accord sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit
Il arrive souvent que le candidat acquéreur conditionne son accord à l'obtention d'un financement. Si la vente, l'achat, la mise ou la prise en location n'a pas lieu de ce fait, le consommateur/client n'est redevable d'aucune commission.
Quand l'entreprise a-t-elle droit à son tarif ?
Il incombe à l'entreprise de démontrer que le candidat apporté a conclu le contrat de vente, d'achat, de mise ou de prise en location grâce à ses efforts. Cela se fait généralement via une offre écrite valable ou via une offre sur un support durable.
Si l'entreprise peut prouver qu'elle a fourni des « informations précises et individuelles » à un candidat qui se présente au consommateur, elle a également droit à sa commission.
Par informations « précises », on entend des informations supplémentaires par rapport aux informations « générales » qui figurent sur le site web, dans les prospectus ou dans les annonces.
Par informations « individuelles », on entend des informations données à une personne spécifique. Cela signifie, en soi, qu'il doit être au moins possible de démontrer qu'il y a eu un contact individuel avec l'entreprise, au cours duquel l'intéressé a demandé des informations supplémentaires par rapport à celles dont il avait pris connaissance via la publicité, les prospectus ou le site web de l'entreprise.
Même après le contrat d’intermédiation, l'entreprise a droit à sa commission si elle peut démontrer que des « information précises et individuelles » ont été fournies au candidat final. Il s’agit uniquement des candidats qui figurent sur une liste que l'entreprise a transmise au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d'intermédiation. Ce droit reste valable pendant les six mois qui suivent la fin du contrat d'intermédiation.
Attention : cette indemnité sera également due si l'entreprise peut démontrer que le consommateur a conclu le contrat avec un tiers qui est dans une relation telle avec une personne présente dans la liste des personnes à qui l'entreprise a donné une information précise et individuelle, qu'il est raisonnable d'admettre que ce tiers disposait de cette information !
Que se passe-t-il en cas de résiliation unilatérale par le consommateur en cours de mission ?
Un consommateur qui résilie un contrat d'intermédiation à durée déterminée durant la période initiale de ce contrat sans indication d'un motif quelconque, sera tenu au paiement d'une indemnité de rupture
- de 50% maximum du tarif de l'entreprise, s’il résilie le contrat pendant les trois premiers mois de la mission
- de 25% maximum du tarif de l’entreprise s’il résilie le contrat après les trois premiers mois de la mission.
Que se passe-t-il si le consommateur ne respecte pas l'exclusivité ?
Si le consommateur/client ne respecte pas l'exclusivité et confie la mission d’intermédiation à une autre entreprise ou vend, achète, prend ou donne en location lui-même le bien, il est tenu de payer une indemnité pouvant aller jusqu'à 75 % du tarif de l'entreprise.
