Zich in België als vastgoedmakelaar vestigen

U wil de activiteit uitoefenen als natuurlijk persoon

Als u als natuurlijk persoon het beroep van vastgoedmakelaar wilt uitoefenen, moet u beantwoorden aan de voorwaarden voor toegang tot en uitoefening van het beroep.

Welke voorwaarden gelden voor de toegang tot het beroep?

Als natuurlijk persoon moet u beantwoorden aan volgende voorwaarden:

• U bent niet uit uw politieke en burgerlijke rechten ontzet
• U bent niet in staat van faillissement verklaard zonder eerherstel te hebben gekregen
• U hebt in België of in een andere lidstaat van de Europese Unie geen van de in artikel 5, § 1 van de wet vermelde straffen opgelopen
• U bent houder van een akte die toegang geeft tot het beroep van vastgoedmakelaar, zoals vermeld in artikel 2 van het koninklijk besluit van 30 augustus 2013 betreffende de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar
• U hebt uw aanvraag tot inschrijving op de lijst van stagiairs naar de voorzitter van de Uitvoerende Kamer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) gestuurd
• U hebt een competentietest afgelegd die door het BIV wordt georganiseerd of erkend
• U hebt op voldoende wijze een stage beroepspraktijk doorlopen als zelfstandige gedurende een periode van minstens 12 maanden tot hoogstens 36 maanden
• U hebt de door het BIV georganiseerde of erkende aanvullende bijscholing gevolgd
• U bent geslaagd voor een door het BIV georganiseerde of erkende bekwaamheidsproef

Bent u onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie, IJsland, Liechtenstein, Noorwegen of Zwitserland? In dat geval mag u ook een bekwaamheidsattest of een diploma bezorgen dat u in dat land hebt behaald. U wordt dan vrijgesteld van de stage.

Het BIV kan u echter, volgens uw keuze, verplichten om een aanpassingsstage van 3 jaar te doen of het afleggen van een bekwaamheidsproef als er aanzienlijke verschillen bestaan tussen uw opleiding en de opleiding in België om toegang te krijgen tot het beroep.

U bent burger van een Europese lidstaat en beschikt over een bekwaamheidsattest of opleidingstitel? U kunt ook een Europese beroepskaart aanvragen in uw lidstaat van herkomst, die u dan aan het BIV kunt voorleggen. In dat geval zal uw lidstaat alle stappen ondernemen om de erkenning van de beroepskwalificaties met het BIV te bekomen.

Welke voorwaarden gelden er voor de uitoefening van het beroep?

Als zelfstandig vastgoedmakelaar moet u:

• op het tableau van de beroepsbeoefenaars of op de lijst van stagiairs van het BIV zijn ingeschreven

Als u niet ingeschreven bent op dat tableau of die lijst:

• • mag u de titel van vastgoedmakelaar niet dragen
  • mag u het beroep van vastgoedmakelaar niet uitoefenen als zelfstandige, noch in hoofdberoep, noch in bijberoep
• de deontologische regels naleven die een waardige en integere uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar moeten garanderen
• verzekerd zijn voor uw beroepsaansprakelijkheid
• zich voortdurend bijscholen

Permanente vorming

Als vastgoedmakelaar heeft u een vormingsplicht. Door regelmatig uw kennis bij te schaven, garandeert u steeds een professionele dienstverlening aan uw cliënten.

Elke titularis die is ingeschreven in een enkele kolom van het tableau (bemiddelaar of syndicus) moet jaarlijks 10 uur permanente vorming volgen. De titularis die in de twee kolommen is ingeschreven, moet jaarlijks 20 uur permanente vorming volgen.

Verzekeringsplicht

Als u het beroep van vastgoedmakelaar als zelfstandige uitoefent, bent u wettelijk verplicht om:

• uw burgerlijke aansprakelijkheid te verzekeren
• de borgtocht te beschermen, d.w.z. de bedragen die uw klanten u toevertrouwen en waarvan u niet de uiteindelijke ontvanger bent

Het BIV heeft een collectieve polis afgesloten die alle BIV-leden verzekert, d.w.z. alle vastgoedmakelaars die op het tableau van beroepsbeoefenaars of op de lijst van stagiairs zijn ingeschreven.

Als aan de vereiste voorwaarden is voldaan, zou de collectieve polis van het BIV kunnen tussenkomen wanneer u schade berokkent aan een klant.

U wil de activiteit uitoefenen als rechtspersoon

Als u het beroep van vastgoedmakelaar als rechtspersoon wil uitoefenen, moet u voldoen aan de voorwaarden van toegang tot het beroep en van uitoefening van het beroep.

De rechtspersoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en meer algemeen alle zelfstandige lasthebbers die optreden in naam en voor rekening van de rechtspersoon, moeten BIV-erkende vastgoedmakelaars zijn
2. het doel en de activiteit moeten beperkt zijn tot het verlenen van diensten die behoren tot de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
3. als de rechtspersoon is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen, moeten de aandelen op naam zijn
4. minstens 60 % van de aandelen alsook van de stemrechten moeten, rechtstreeks of onrechtstreeks, in het bezit zijn van BIV-erkende vastgoedmakelaars; alle overige aandelen mogen slechts in het bezit zijn van natuurlijke personen of rechtspersonen, die een niet-onverenigbaar beroep uitoefenen en bij het BIV zijn opgegeven
5. de rechtspersoon mag geen deelnemingen bezitten in andere vennootschappen of rechtspersonen dan van uitsluitend professionele aard; het maatschappelijke doel en de activiteiten van die vennootschappen mogen niet onverenigbaar zijn met de functie van vastgoedmakelaar

De rechtspersoon moet bij het BIV in een van de kolommen van het BIV-tableau zijn ingeschreven en is aan dezelfde rechtsleer onderworpen als een natuurlijk persoon.

Als de rechtspersoon niet op het tableau is ingeschreven, zijn de zaakvoerders, bestuurders en/of actieve vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk voor de handelingen die in de uitoefening van het beroep in het kader van een rechtspersoon worden gesteld. Die rechtspersoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, moeten in de overeenkomstige kolom van het tableau van beroepsbeoefenaars of van de lijst van stagiairs zijn ingeschreven
2. als dat niet het geval is, moet de rechtspersoon daarvoor een zaakvoerder, bestuurder of actieve vennoot aanstellen, van wie op onweerlegbare wijze wordt aangenomen dat hij de werkzaamheid als zelfstandige uitoefent, zonder dat dat kan worden betwist

Inschrijvingsprocedure

Inschrijving als stagiair

Als u over het vereiste diploma beschikt om vastgoedmakelaar te worden, kunt u uw aanvraag tot inschrijving op de lijst van stagiairs naar de voorzitter van de Uitvoerende Kamer sturen.

Zodra u een volledig inschrijvingsdossier bij de Uitvoerende Kamer heeft ingediend en u een officiële bevestiging heeft ontvangen dat het dossier in orde is, mag u de competentietest van het BIV afleggen.

De competentietest is een schriftelijke test die u vóór de aanvang van uw stage moet afleggen om uw beroepskennis en vaardigheden te testen. Elke persoon die niet over een stagevrijstelling beschikt, moet de test afleggen, ongeacht het diploma of de ervaring. Het BIV zal met die test uw eventuele onvolkomenheden en werkpunten blootleggen en nagaan op welk vlak u uw kennis moet bijschaven.

Na de competentietest wordt u ingeschreven op de lijst van stagiairs en krijgt u uw BIV-nummer. U moet dan stage lopen op het kantoor van een stagemeester, die een erkend BIV-lid moet zijn dat aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Het is pas na de officiële toekenning van uw BIV-nummer dat u kunt starten met de stage en dus met het stellen van de vastgoedmakelaarsactiviteiten waarvoor u heeft gekozen: enkel volgens de deelkolom waarin u bent ingeschreven (bemiddelaar en/of syndicus).

De laatste stap in het traject is de praktische bekwaamheidsproef. Die gaat na of u als stagiair aan het einde van uw stageperiode in staat bent om de theoretische kennis in de praktijk toe te passen, en of u in staat bent om het beroep van vastgoedmakelaar volgens de geldende wetten en deontologische regels uit te oefenen.

Inschrijving als natuurlijk persoon

Als u zich als natuurlijk persoon op het tableau van vastgoedmakelaars wilt inschrijven, moet u aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. op voldoende wijze een stage beroepspraktijk als zelfstandige hebben doorlopen
2. de door het BIV georganiseerde of erkende aanvullende bijscholing hebben gevolgd
3. zijn geslaagd voor een door het BIV georganiseerde of erkende bekwaamheidsproef

Als u bent vrijgesteld van de stage, kunt u uw inschrijvingsaanvraag onmiddellijk naar de voorzitter van de Uitvoerende Kamer sturen, vergezeld van de documenten waarmee u kan aantonen dat u aan de toegangsvoorwaarden voldoet.

Als u de activiteit als rechtspersoon wilt uitoefenen, kunt u uw aanvraag tot inschrijving als rechtspersoon naar de voorzitter van de Uitvoerende Kamer sturen. Dat kan als de natuurlijke personen die in naam en voor rekening van de rechtspersoon optreden al als natuurlijke personen zijn ingeschreven.

Inschrijvingskosten

Als u op het tableau van beroepsbeoefenaars of op de lijst van stagiairs bent ingeschreven, moet u een jaarlijkse bijdrage betalen. Het bedrag van die bijdrage wordt jaarlijks door het BIV bepaald en door de voogdijminister goedgekeurd. De bijdrage dekt ook het bedrag van de verzekeringspremie (burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en financiële borgstelling).

Beroepsprocedure in geval van een weigering van de inschrijving

Als de Uitvoerende Kamer weigert om u in te schrijven, kunt u per aangetekend schrijven een beroep indienen bij de Kamer van Beroep.

Het beroep is opschortend. U moet uw beroep binnen 30 dagen na de kennisgeving van de beslissing van de Uitvoerende Kamer (de stempel van de post geldt als bewijs) indienen.

Sancties

Op deontologisch vlak

Als u op het tableau van de beroepsbeoefenaars of op de lijst van stagiairs van het BIV bent ingeschreven:

• staat u onder het toezicht van het BIV
• moet u de door het BIV vastgelegde deontologische regels naleven

Die regels zorgen ervoor dat u uw activiteiten op integere en professionele wijze uitoefent. Als wordt bewezen dat u uw deontologische verplichtingen niet nakomt, wacht u één van de volgende tuchtrechtelijke straffen:

• de waarschuwing
• de berisping
• de schorsing voor een maximumtermijn van 2 jaar
• de schrapping

Op strafrechtelijk vlak

De onwettige uitoefening van het beroep vormt een strafrechtelijke inbreuk (misdrijf) en wordt met een boete en/of een gevangenisstraf bestraft.