FAQ voor notarissen en de vastgoedsector

Met de inwerkingtreding van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI) op 1 juni 2020, willen wij de notarissen en de vastgoedsector  informeren over de verplichtingen van de verkoper en koper met betrekking tot de elektrische installatie tijdens de verkoop van een wooneenheid. Hieronder vindt u vaak gestelde vragen en onze antwoorden over dit onderwerp.

Enkele begrippen

Elektrische installatie

Een geheel bestaande uit elektrische machines, toestellen en leidingen.

Wooneenheid

 

Een huis of een appartement dat als woning dient voor één of meerdere personen die in familieverband of als gemeenschap leven.

Residentieel geheel

Een geheel van wooneenheden, van gemeenschappelijke delen en van technische lokalen.

Gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel

Lokalen van een residentieel geheel andere dan de

wooneenheden en de technische lokalen; het betreft onder andere de gangen, de trappenhuizen, de tuinen, de parkings…

Technische lokalen van een residentieel geheel

Lokalen specifiek aan het technisch beheer van het residentieel geheel zoals de stookplaats, het machinewerk van liften…

Vaste installatie

Installatie die niet beantwoordt aan de definitie van een tijdelijke installatie, noch aan de definitie van een mobiele of verplaatsbare installatie.

Tijdelijke installatie

Installatie die enkel een beperkte duur heeft zoals:

  • hetzij een installatie die voor inrichtingen van beperkte duur bestemd is, die buiten het voorziene toepassingsgebied van ruimten vallen hetzij een installatie die zich regelmatig herhaalt (bijvoorbeeld, foorinstallaties bedoeld in hoofdstuk 7.11.);
  • hetzij een installatie die voor de uitvoering van bouwwerken van gebouwen en dergelijke bestemd is (bijvoorbeeld, werfinstallaties bedoeld in hoofdstuk 7.4.).

Mobiele of verplaatsbare installatie

Installatie die kan worden verplaatst, al dan niet onder spanning, hetzij door zijn eigen middelen hetzij door de gebruiker (bijvoorbeeld, voertuigen of aanhangwagens voor wegvervoer bedoeld in hoofdstuk 7.101., werfketen, …).

Plaats

Een niet-noodzakelijk overdekte ruimte en niet-noodzakelijk begrensd door wanden of omheiningen.

Lokaal

Een overdekte ruimte begrensd door scheidingswanden, te weten door een vloer, wanden en een zoldering; die scheidingswanden zijn vol of bevatten slechts openingen die geen doorgang verlenen aan een lange rechte draad van 1 mm diameter.

Vind de definities van de algemene termen terug in punt 2.2.1.1. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties.

Boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties definieert huishoudelijke installaties, als :

  • wooneenheden (huis, appartement);
  • gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel uitgezonderd de technische lokalen (gangen, trappenhuis bv.).

Elke andere elektrische installatie wordt beschouwd als een niet-huishoudelijke installatie.

Vind de definities van de algemene begrippen terug in punt 2.2.1.1. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties.

Boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties eist de volgende controles die door een erkend organisme moeten worden uitgevoerd:

  • De gelijkvormigheidscontrole vóór de ingebruikname van een nieuwe elektrische installatie en bij elke belangrijke wijziging of uitbreiding van een elektrische installatie.          
    In geval van inbreuken bij deze controle, wordt de ingebruikname niet toegelaten. Het is noodzakelijk om eerst de inbreuken op te lossen om een nieuwe gelijkvormigheidscontrole te laten uitvoeren;
  • Het controlebezoek (bekend als een periodiek bezoek om de 25 jaar). 
    In geval van inbreuken bij deze controle, is het noodzakelijk om de inbreuken op te lossen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde erkend organisme binnen een termijn van 12 maanden vanaf de datum van het controlebezoek te laten uitvoeren.

Voor de elektrische installaties of de delen van elektrische installatie uitgevoerd vóór 1 oktober 1981 en zonder belangrijke wijziging of uitbreiding sinds deze datum, eist boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties alleen de volgende controles:

  • Het controlebezoek voor de verzwaring van vermogen van een woning aangesloten op het openbare distributienet. 
    In geval van inbreuken bij deze controle, is het noodzakelijk om de inbreuken op te lossen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde erkend organisme binnen een termijn van 12 maanden vanaf de datum van het controlebezoek te laten uitvoeren;
  • Het controlebezoek bij de verkoop van een woning.    
    In geval van inbreuken bij deze controle, moet de koper de inbreuken oplossen en moet een nieuw controlebezoek door een erkend organisme naar keuze binnen een termijn van 18 maanden vanaf de datum van de authentieke akte worden uitgevoerd.

Vind meer informatie op onze website: Controle van huishoudelijke elektrische installaties

De voorschriften van de huishoudelijke installaties zijn opgenomen in boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties. In dit Boek, geeft afdeling 8.4.2. de voorschriften van het controlebezoek bij de verkoop van een wooneenheid weer.

Ter herinnering: sinds 1 juni 2020, is een nieuw Algemeen Reglement op de elektrische installaties van toepassing. Dit reglement bestaat uit drie thematische boeken:

  • Boek 1: Elektrische installaties op laagspanning en op zeer lage spanning
  • Boek 2: Elektrische installaties op hoogspanning
  • Boek 3: Installaties voor transmissie en distributie van elektrische energie

De boeken zijn gratis ter beschikking op onze website.

Zie Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI) - Boeken 1, 2 en 3

Ja. De inhoud van het oude artikel 276bis is behouden in het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties. Die is onder afdeling 8.4.2. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties van toepassing op 1 juni 2020 opgenomen.

Zie Wat gebeurt er vanaf 1 juni 2020 voor de verkopen die nog vallen onder artikel 276bis van het oude Algemeen Reglement op de elektrische installaties?

Boek 1 van het AREI downloaden

De keuringen die vóór 1 juni 2020 werden uitgevoerd, mogen worden behouden. De volgende keuringen zullen dan vallen onder het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties.

Afdeling 8.4.2. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties, dat sinds 1 juni 2020 van toepassing is, heeft volledig de inhoud van artikel 276bis van het oude Algemeen Reglement op de elektrische installaties opgenomen. Deze afdeling 8.4.2. garandeert dus sinds 1 juni 2020 de continuïteit en de toepassing van de verplichtingen van artikel 276bis voor de verkoper en de koper bij de verkoop van een wooneenheid.

Afdeling 8.4.2. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties is van toepassing bij de verkoop van een wooneenheid uitgerust met een oude elektrische installatie.

Voor de woningen met een installatie die aangepast werd na 1 oktober 1981, zie Wat met de verkoop van een woning uitgerust met een installatie die aangepast is na 1 oktober 1981?

Onder ”oude elektrische installatie” wordt verstaan:

  • een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
  • een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp van een gelijkvormigheidsonderzoek door een erkend organisme heeft uitgemaakt.

Onder “wooneenheid” wordt verstaan:

  • Een huis, een appartement of een lokaal of een geheel van lokalen dat als woning dient.

Voor de toepassing van afdeling 8.4.2. worden niet als woning beschouwd: de gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel die in mede-eigendom toebehoren aan de eigenaars, de kloosters, de hospitalen, de gevangenissen, de onderwijsinstellingen, de toeristische complexen (hotels, vakantiedorpen, …), de onthaalverblijven (asielcentra, opvangtehuizen, woonzorgcentra, pensionaten, …) en de mobiele huisvestingen (caravans, woonwagens, kampeerauto’s, boten, …) die aan de volgende criteria beantwoorden:

  • niet gebruikt als wooneenheid; en
  • niet gesteund door een ingebouwde installatie of vastgemaakt aan de grond; en
  • niet aangesloten op de openbare nutsvoorzieningen zoals onder meer elektriciteit, water en gas.

Onder “verkoop” wordt verstaan:

  • verkopen uit de hand;
  • ruiling;
  • openbare verkoop.

Afdeling 8.4.2. van boek 1 is van toepassing op de verkopen onder de levenden van de volle eigendom (naakte eigendom met vruchtgebruik) van het geheel van de woning. Voor de toepassing van afdeling 8.4.2. worden niet als verkoop beschouwd: verkoop van een deel van de woning, verkoop bij onverdeeldheid, gedeeltelijke verkoop, lijfrente, verkoop van het vruchtgebruik of de naakte eigendom, …  

Het controlebezoek ten laste van de verkoper bij de verkoop van een woning moet dus gedurende de periode tussen de verkoopovereenkomst en de verkoopakte worden uitgevoerd.

Het controlebezoek moet door een erkend organisme worden uitgevoerd.

De verkoper moet bij de authentieke akte het verslag van het controlebezoek aan de koper overhandigen. Het overhandigen van het verslag en datum van het controlebezoek moeten in de authentieke akte worden vermeld.

De lijst van erkende organismen downloaden

De verkoper hoeft de elektrische installatie niet in orde te brengen. De koper heeft de volgende verplichtingen.

Vanaf de datum van de authentieke akte, de koper:

  • informeert het erkend organisme dat het controlebezoek bij de verkoop heeft uitgevoerd, over zijn identiteit en de datum van de verkoopakte;
  • beschikt over een termijn van 18 maanden om de nodige werken uit te voeren om de installatie in orde te brengen. Binnen die termijn van 18 maanden, heeft hij ook de verplichting om een nieuw controlebezoek van het geheel van de elektrische installatie te laten uitvoeren. Hij mag vrij een ander erkend organisme voor dat nieuwe controlebezoek kiezen.

In geval van inbreuken bij het nieuwe controlebezoek, beschikt de koper over een termijn van 12 maanden vanaf de datum van de controle om de inbreuken op te lossen. Binnen die termijn van 12 maanden, moet hij een aanvullend bezoek door hetzelfde organisme laten uitvoeren, om de verdwijning van de inbreuken na te gaan.

In geval van een positief controlebezoek, moet de volgende controle binnen een termijn van 25 jaar worden uitgevoerd, behalve als er belangrijke wijzigingen of uitbreidingen in de elektrische installatie werden aangebracht.

In geval van een afbraak van de woning of van een volledige renovatie van de elektrische installatie, is het controlebezoek bij de verkoop niet verplicht, als de koper en de verkoper dit overeenkomen. Dit akkoord moet in de authentieke akte worden vermeld, wel niet vergeten dat de koper de verplichting heeft om over de afbraak van de woning of de volledige renovatie de Algemene Directie Energie van de FOD Economie te informeren.

Zodra de authentieke akte werd ondertekend, moet de koper zo snel mogelijk de Algemene Directie Energie van de FOD Economie informeren over

  • de datum van de authentieke akte,
  • het adres van de woning en
  • of de melding betrekking heeft op een afbraak van de woning met of zonder herbouw of een volledige renovatie van de elektrische installatie.

De melding kan op deze manier gebeuren:

  • op papier:
    FOD Economie
    Algemene Directie Energie
    Hoog toezicht energie-infrastructuur en –producten
    Koning Albert II-laan 16
    1000 Brussel
  • of via e-mail: gas.elec@economie.fgov.be

De dienst Hoog toezicht energie-infrastructuur en -producten zal de koper een dossiernummer overmaken en, volgende informatie vragen indien deze nog niet in de oorspronkelijke melding was vermeld:

  • de geschatte datum van het einde van de werken om de nieuwe elektrische installatie in gebruik te nemen;
  • een kopie van het verslag van de gelijkvormigheidscontrole van de nieuwe elektrische installatie;
  • de afsluiting van het dossier als dit betrekking heeft op een afbraak van de woning zonder herbouw of een herbouw van een gebouw anders dan een woning.

Gedurende de werken, blijft de koper verantwoordelijk voor de bestaande installatie, zolang deze in dienst blijft.

Als er een controlebezoek door de verkoper werd uitgevoerd bij de verkoop, blijft het verslag van dat controlebezoek wettelijk van toepassing voor de koper (zie Als het verslag van het controlebezoek bij de verkoop van de woning negatief is, wat gebeurt er?).

De koper moet over deze toestand door diegene die de verkoop vordert geïnformeerd worden. Dit wordt in de authentieke akte of in het proces-verbaal van openbare toewijzing vermeld.

Zodra de authentieke akte wordt ondertekend, wordt de koper verantwoordelijk voor de elektrische installatie. Het is dus zijn verantwoordelijkheid om het eventuele controlebezoek uit te voeren.

Als de koper binnen de termijn van 18 maanden de woning doorverkoopt, blijft het verslag van het controlebezoek dat in het kader van de eerste verkoop werd opgesteld, geldig voor de nieuwe koper, op voorwaarde

  • dat de elektrische installatie niet het voorwerp vormt van een door de koper uitgevoerde wijziging en
  • dat het gaat om een recent verslag van minder dan 5 jaar oud.

De nieuwe koper krijgt automatisch een nieuwe termijn van 18 maanden vanaf de datum van de authentieke doorverkoopakte. De koper moet het erkend organisme dat het controlebezoek bij de eerste verkoop heeft uitgevoerd, over de doorverkoop en de identiteit van de nieuwe koper op de hoogte brengen.

Een woning uitgerust met een elektrische installatie aangepast na 1 oktober 1981 maakte reeds het voorwerp uit van een volledig(e) gelijkvormigheidsonderzoek(controle) overeenkomstig het (nieuwe) Algemeen Reglement op de elektrische installatie en eventueel van een volledig controlebezoek als de periodiciteit van 25 jaar is vervallen.

De elektrische installatie van zo’n woning wordt dus verondersteld conform te zijn. De verkoper, verantwoordelijk voor zijn elektrische installatie, moest alle nodige maatregelen nemen om dit te garanderen. Hij moet daarom beschikken over een volledig en conform dossier van de elektrische installatie.

Bij de verkoop van een dergelijke woning, eist boek 1 van het nieuwe Reglement op de elektrische installaties alleen dat de eigenaar het dossier van de elektrische installatie aan de nieuwe eigenaar moet overhandigen. De koper heeft het recht om het dossier van de elektrische installatie op te vragen bij de verkoop. Bij de overdracht van eigendom, wordt de koper verantwoordelijk voor de installatie.

Zie Wat moet het dossier van de elektrische installatie bevatten?

Zie Bij de verkoop van woning uitgerust met een installatie die aangepast is vanaf 1 oktober 1981, wat gebeurt er als het dossier van de elektrische installatie niet meer volledig of conform is of verloren is gegaan?

Afdeling 9.1.2. van boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties bepaalt de inhoud van het dossier van een huishoudelijke installatie.

Dit laatste bevat:

  • de eendraadschema’s en de situatieplannen van de elektrische installatie en elke belangrijke wijziging of uitbreiding. Deze schema’s en plannen worden goedgekeurd door het erkend organisme dat de controle heeft uitgevoerd;
  • de controleverslagen opgesteld door een erkend organisme;
  • de korte beschrijving van de niet-belangrijke wijzigingen of uitbreidingen die aan de elektrische installaties werden aangebracht;
  • de eventuele technische documentatie van het elektrische materieel en de eventuele fotovoltaïsche installatie.

Het dossier moet in twee exemplaren opgesteld.

De verkoper moet een nieuw controlebezoek van de elektrische installatie van de woning laten uitvoeren, om het dossier van de elektrische installatie opnieuw te vervolledigen.

Als het controlebezoek negatief is, beschikt de verkoper over een termijn van 12 maanden vanaf de datum van de controle om de installatie in orde te brengen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde organisme te laten uitvoeren om de verdwijning van de inbreuken na te gaan. Dit aanvullend bezoek hoeft evenwel niet noodzakelijk uitgevoerd worden door de verkoper, indien de koper de verantwoordelijkheden op zich neemt. De koper kan bij de Algemene Directie Energie van de FOD Economie een verlenging van de termijn van het in orde brengen vanaf de datum van de authentieke akte aanvragen (zie Kan er een verlenging van uw termijn voor het in orde brengen van de elektrische installatie aangevraagd worden?).

Ja. Elke aanvraag tot verlenging van de termijn die op het controleverslag wordt vermeld, moet bij de Algemene Directie Energie van de FOD Economie worden ingediend:

  • op papier:
    FOD Economie
    Algemene Directie Energie
    Hoog toezicht energie-infrastructuur en –producten
    Koning Albert II-laan 16
    1000 Brussel
  • via e-mail: gas.elec@economie.fgov.be

Bij deze aanvraag, moet volgende informatie worden overgemaakt:

  • identiteit van de aanvrager;
  • adres van de woning;
  • datum van de authentieke akte;
  • reden van de aanvraag tot verlenging (verkoop, doorverkoop, werken niet afgewerkt, …);
  • overeenkomst tussen de verkoper en de koper bij een verkoop of doorverkoop van de woning.

In geval van een verkoop of doorverkoop, is het de verantwoordelijkheid van de aanvrager om ervoor te zorgen dat het verslag waarvoor er een verlenging wordt aangevraagd met de elektrische installatie overeenkomt, d.w.z. dat de elektrische installatie niet het voorwerp uitmaakt van een wijziging of een uitbreiding sinds het opstellen van het verslag.

De toegekende verlenging mag niet opnieuw worden verlengd. Het gaat over een administratieve maatregel die de verantwoordelijkheid van de aanvrager niet dekt in geval van een incident met de elektrische installatie.

De aanvraag tot verlenging zal in de volgende gevallen geweigerd worden:

  • als het controleverslag meer dan 5 jaar oud is (de erkende organismen moeten een kopie van de controleverslagen slechts gedurende een periode van 5 jaar bijhouden);
  • een controleverslag van een tijdelijke installatie (een werfinstallatie bijv.);
  • een positief controleverslag waarvan de termijn na 25 jaar is vervallen;
  • een controleverslag dat niet betrekking heeft op een wooneenheid (bv. een handelspand).

In dat geval, betreft het een niet-huishoudelijke installatie. Boek 1 van het nieuwe Algemeen Reglement op de elektrische installaties eist niets bij de verkoop van een handelspand.

Boek 1 eist alleen dat de eigenaar, uitbater of beheerder van een niet-huishoudelijke installatie het dossier van de elektrische installatie aan de nieuwe eigenaar, uitbater of beheerder overhandigt. Bij de overdracht van eigendom, wordt de nieuwe eigenaar, uitbater of beheerder verantwoordelijk.

Contacteer

FOD Economie
Algemene Directie Energie
Hoog Toezicht energie-infrastructuur en - producten

Tel.: 0800 120 33 (gratis nummer)
E-mail: gas.elec@economie.fgov.be

Meer informatie op Controle van niet-huishoudelijke elektrische installaties.

U kunt de informatie terugvinden over:

  • algemene kenmerken: zie afdeling 2.2.1 (pagina 9)
  • verslagen (5 jaar bijhouden van de erkende organismen): zie afdelingen 6.4.6, 6.5.7 en 8.4.2.3 (pagina 188, 191 en 250)
  • periodiciteit van de controlebezoeken (25 jaar, 5 jaar, …): zie afdeling 6.5.2 (pagina 191)
  • controlebezoek van een oude huishoudelijke elektrische installatie van een wooneenheid bij verkoop: zie afdeling 8.4.2 (pagina 249) - oude artikel 276bis
  • besluiten van verslagen van het controlebezoek: afdelingen 6.5.7.2. b.6 (pagina 193)
  • inbreuken bij het controlebezoek: zie afdeling 9.1.3 (pagina 256)
  • plichten van de eigenaar, beheerder of uitbater in niet-huishoudelijke installaties: zie afdeling 9.1.1 (pagina 255)
  • plichten van de eigenaar, beheerder of uitbater in huishoudelijke installaties: zie afdeling 9.1.2 (pagina 256)
Laatst bijgewerkt
23 september 2020