Met de inwerkingtreding van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI) op 1 juni 2020, willen wij de notarissen en de vastgoedsector informeren over de verplichtingen van de verkoper en koper met betrekking tot de elektrische installatie tijdens de verkoop van een wooneenheid. Hieronder vindt u vaak gestelde vragen en onze antwoorden over dit onderwerp.
Enkele begrippen
|
Elektrische installatie |
Een geheel bestaande uit elektrische machines, toestellen en leidingen. |
|
Wooneenheid
|
Een huis of een appartement dat als woning dient voor één of meerdere personen die in familieverband of als gemeenschap leven. |
|
Residentieel geheel |
Een geheel van wooneenheden, van gemeenschappelijke delen en van technische lokalen. |
|
Gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel |
Lokalen van een residentieel geheel andere dan de wooneenheden en de technische lokalen; het betreft onder andere de gangen, de trappenhuizen, de tuinen, de parkings… |
|
Technische lokalen van een residentieel geheel |
Lokalen specifiek aan het technisch beheer van het residentieel geheel zoals de stookplaats, het machinewerk van liften… |
|
Vaste installatie |
Installatie die niet beantwoordt aan de definitie van een tijdelijke installatie, noch aan de definitie van een mobiele of verplaatsbare installatie. |
|
Tijdelijke installatie |
Installatie die enkel een beperkte duur heeft zoals:
|
|
Mobiele of verplaatsbare installatie |
Installatie die kan worden verplaatst, al dan niet onder spanning, hetzij door zijn eigen middelen hetzij door de gebruiker (bijvoorbeeld, voertuigen of aanhangwagens voor wegvervoer bedoeld in hoofdstuk 7.101., werfketen, …). |
|
Plaats |
Een niet-noodzakelijk overdekte ruimte en niet-noodzakelijk begrensd door wanden of omheiningen. |
|
Lokaal |
Een overdekte ruimte begrensd door scheidingswanden, te weten door een vloer, wanden en een zoldering; die scheidingswanden zijn vol of bevatten slechts openingen die geen doorgang verlenen aan een lange rechte draad van 1 mm diameter. |
Vind de definities van de algemene termen terug in punt 2.2.1.1. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties.
Boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties definieert huishoudelijke installaties, als een elektrische installatie ondergebracht in een wooneenheid of een in ruimte die geen deel uitmaakt van een regime van mede-eigendom en bestemd voor privégebruik (d.w.z. een ruimte die niet voor activiteiten van een onderneming wordt gebruikt).
Niettegenstaande het voorgaande worden als niet-huishoudelijke elektrische installatie beschouwd (gewoonlijk niet-huishoudelijke installatie genoemd):
- de gemeenschappelijke delen en de technische lokalen van een residentieel geheel;
- elke andere elektrische installatie die niet beantwoordt aan de definitie van een elektrische huishoudelijke installatie.
Vind de definities van de algemene begrippen terug in punt 2.2.1.1. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties.
Boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties eist de volgende controles die door een erkend controleorganisme moeten worden uitgevoerd:
- De gelijkvormigheidscontrole vóór de ingebruikname van een nieuwe elektrische installatie en bij elke belangrijke wijziging of uitbreiding van een elektrische installatie.
In geval van inbreuken bij deze controle, wordt de ingebruikname niet toegelaten. Het is noodzakelijk om eerst de inbreuken op te lossen en een nieuwe gelijkvormigheidscontrole te laten uitvoeren; - Het controlebezoek (bekend als een periodiek bezoek om de 25 jaar).
In geval van inbreuken bij deze controle, is het noodzakelijk om de inbreuken op te lossen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde erkend controleorganisme binnen een termijn van 12 maanden vanaf de datum van het controlebezoek te laten uitvoeren.
Voor de elektrische installaties of de delen van elektrische installatie uitgevoerd vóór 1 oktober 1981 en zonder belangrijke wijziging of uitbreiding sinds deze datum, eist boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties alleen de volgende controles:
- Het controlebezoek voor de verzwaring van vermogen van een woning aangesloten op het openbare distributienet.
In geval van inbreuken bij deze controle, is het noodzakelijk om de inbreuken op te lossen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde erkend controleorganisme binnen een termijn van 12 maanden vanaf de datum van het controlebezoek te laten uitvoeren; - Het controlebezoek bij de verkoop van een woning.
In geval van inbreuken bij deze controle, moet de koper de inbreuken oplossen en moet een nieuw controlebezoek door een erkend controleorganisme naar keuze binnen een termijn van 18 maanden vanaf de datum van de authentieke verkoopakte worden uitgevoerd.
Vind meer informatie op onze website: Controle van huishoudelijke elektrische installaties
De lijst van erkende organismen is beschikbaar op de pagina Erkende controleorganismen voor de elektrische installaties.
De voorschriften van de huishoudelijke installaties zijn opgenomen in boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties. In dit Boek, geeft afdeling 8.4.2. de voorschriften van het controlebezoek bij de verkoop van een wooneenheid weer.
Ter herinnering: sinds 1 juni 2020 is het Algemeen Reglement op de elektrische installaties goedgekeurd bij koninklijk besluit van 8 september 2019 van toepassing. Dit reglement bestaat uit drie thematische boeken:
- Boek 1: Elektrische installaties op laagspanning en op zeer lage spanning
- Boek 2: Elektrische installaties op hoogspanning
- Boek 3: Installaties voor transmissie en distributie van elektrische energie
De boeken zijn gratis ter beschikking op onze website.
Zie Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI) - Boeken 1, 2 en 3
Ja. De inhoud van het oude artikel 276bis is behouden in het Algemeen Reglement op de elektrische installaties. Die is onder afdeling 8.4.2. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties van toepassing sinds 1 juni 2020 opgenomen.
De keuringen die vóór 1 juni 2020 werden uitgevoerd, mogen worden behouden. De volgende keuringen zullen dan vallen onder het Algemeen Reglement goedgekeurd bij koninklijk besluit van 8 september 2019 op de elektrische installaties.
Afdeling 8.4.2. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties, dat sinds 1 juni 2020 van toepassing is, heeft volledig de inhoud van artikel 276bis van het oude Algemeen Reglement op de elektrische installaties opgenomen. Deze afdeling 8.4.2. garandeert dus sinds 1 juni 2020 de continuïteit en de toepassing van de verplichtingen van artikel 276bis voor de verkoper en de koper bij de verkoop van een wooneenheid.
Afdeling 8.4.2. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties is van toepassing bij de verkoop van een wooneenheid uitgerust met een oude elektrische installatie.
Voor de woningen met een installatie die aangepast werd na 1 oktober 1981, zie Wat met de verkoop van een woning uitgerust met een installatie die aangepast is na 1 oktober 1981?
Onder ”oude elektrische installatie” wordt verstaan:
- een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
- een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp van een gelijkvormigheidsonderzoek door een erkend controleorganisme heeft uitgemaakt.
Onder “wooneenheid” wordt verstaan:
- Een huis, een appartement of een lokaal of een geheel van lokalen dat als woning dient.
Voor de toepassing van afdeling 8.4.2. worden niet als woning beschouwd: de gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel die in mede-eigendom toebehoren aan de eigenaars, de kloosters, de hospitalen, de gevangenissen, de onderwijsinstellingen, de toeristische complexen (hotels, vakantiedorpen, …), de onthaalverblijven (asielcentra, opvangtehuizen, woonzorgcentra, pensionaten, …) en de mobiele huisvestingen (caravans, woonwagens, kampeerauto’s, boten, …) die aan de volgende criteria beantwoorden:
- niet gebruikt als wooneenheid; en
- niet gesteund door een ingebouwde installatie of vastgemaakt aan de grond; en
- niet aangesloten op de openbare nutsvoorzieningen zoals onder meer elektriciteit, water en gas.
Onder “verkoop” wordt verstaan:
- verkopen uit de hand;
- ruiling;
- openbare verkoop.
Afdeling 8.4.2. van boek 1 is van toepassing op de verkopen onder de levenden van de volle eigendom (naakte eigendom met vruchtgebruik) van het geheel van de woning. Voor de toepassing van afdeling 8.4.2. worden niet als verkoop beschouwd: verkoop van een deel van de woning, verkoop bij onverdeeldheid, gedeeltelijke verkoop, lijfrente, verkoop van het vruchtgebruik of de naakte eigendom, …
Het controlebezoek ten laste van de verkoper bij de verkoop van een woning moet dus gedurende de periode tussen de verkoopovereenkomst en de verkoopakte worden uitgevoerd.
Het controlebezoek moet door een erkend controleorganisme worden uitgevoerd.
De verkoper moet bij de authentieke akte het verslag van het controlebezoek aan de koper overhandigen. Het overhandigen van het verslag en datum van het controlebezoek moeten in de authentieke akte worden vermeld.
De verkoper hoeft de elektrische installatie niet in orde te brengen. De koper heeft de volgende verplichtingen.
Vanaf de datum van de authentieke akte, de koper:
- informeert het erkend controleorganisme dat het controlebezoek bij de verkoop heeft uitgevoerd, over zijn identiteit en de datum van de verkoopakte;
- beschikt over een termijn van 18 maanden om de nodige werken uit te voeren om de installatie in orde te brengen. Binnen die termijn van 18 maanden, heeft hij ook de verplichting om een nieuw controlebezoek van het geheel van de elektrische installatie te laten uitvoeren. Hij mag vrij een ander erkend controleorganisme voor dat nieuwe controlebezoek kiezen.
In geval van inbreuken bij het nieuwe controlebezoek, beschikt de koper over een termijn van 12 maanden vanaf de datum van de controle om de inbreuken op te lossen. Binnen die termijn van 12 maanden, moet hij een aanvullend bezoek door hetzelfde organisme laten uitvoeren, om de verdwijning van de inbreuken na te gaan.
In geval van een positief controlebezoek, moet de volgende controle binnen een termijn van 25 jaar worden uitgevoerd, behalve als er belangrijke wijzigingen of uitbreidingen in de elektrische installatie werden aangebracht.
In geval van een afbraak van de woning of van een volledige renovatie van de elektrische installatie, is het controlebezoek bij de verkoop niet verplicht, als de koper en de verkoper dit overeenkomen. Dit akkoord moet in de authentieke akte worden vermeld, wel niet vergeten dat de koper de verplichting heeft om over de afbraak van de woning of de volledige renovatie de Algemene Directie Energie van de FOD Economie te informeren.
Zodra de authentieke akte werd ondertekend, moet de koper zo snel mogelijk de Algemene Directie Energie van de FOD Economie informeren over
- de datum van de authentieke akte,
- het adres van de woning en
- of de melding betrekking heeft op een afbraak van de woning met of zonder herbouw of een volledige renovatie van de elektrische installatie.
De melding kan op deze manier gebeuren:
-
op papier:
FOD Economie
Algemene Directie Energie
Hoog toezicht energie-infrastructuur en –producten
Koning Albert II-laan 16
1000 Brussel - of via onze onlinediensten
Notificatie afbraak of volledige renovatie
De dienst Hoog toezicht energie-infrastructuur en -producten zal de koper een dossiernummer overmaken en, volgende informatie vragen indien deze nog niet in de oorspronkelijke melding was vermeld:
- de geschatte datum van het einde van de werken om de nieuwe elektrische installatie in gebruik te nemen;
- een kopie van het verslag van de gelijkvormigheidscontrole van de nieuwe elektrische installatie;
- de afsluiting van het dossier als dit betrekking heeft op een afbraak van de woning zonder herbouw of een herbouw van een gebouw anders dan een woning.
Gedurende de werken, blijft de koper verantwoordelijk voor de bestaande installatie, zolang deze in dienst blijft.
Als er een controlebezoek door de verkoper werd uitgevoerd bij de verkoop, blijft het verslag van dat controlebezoek wettelijk van toepassing voor de koper (zie Als het verslag van het controlebezoek bij de verkoop van de woning negatief is, wat gebeurt er?).
De koper moet over deze toestand door diegene die de verkoop vordert, geïnformeerd worden. Dit wordt in de authentieke akte of in het proces-verbaal van openbare toewijzing vermeld.
Zodra de authentieke akte ondertekend is, wordt de koper verantwoordelijk voor de elektrische installatie. Het is dus zijn verantwoordelijkheid om het eventuele controlebezoek uit te voeren.
Als de koper binnen de termijn van 18 maanden de woning doorverkoopt, blijft het verslag van het controlebezoek dat in het kader van de eerste verkoop werd opgesteld, geldig voor de nieuwe koper, op voorwaarde
- dat de elektrische installatie niet het voorwerp vormt van een door de koper uitgevoerde wijziging en
- dat het gaat om een recent verslag van minder dan 5 jaar oud.
De nieuwe koper krijgt automatisch een nieuwe termijn van 18 maanden vanaf de datum van de authentieke doorverkoopakte. De koper moet het erkend controleorganisme dat het controlebezoek bij de eerste verkoop heeft uitgevoerd, over de doorverkoop en de identiteit van de nieuwe koper op de hoogte brengen.
Een woning uitgerust met een elektrische installatie aangepast na 1 oktober 1981 maakte reeds het voorwerp uit van een volledig(e) gelijkvormigheidsonderzoek(controle) overeenkomstig het Algemeen Reglement op de elektrische installatie en eventueel van een volledig controlebezoek als de periodiciteit van 25 jaar is vervallen.
De elektrische installatie van zo’n woning wordt dus verondersteld conform te zijn. De verkoper, verantwoordelijk voor zijn elektrische installatie, moest alle nodige maatregelen nemen om dit te garanderen. Hij moet daarom beschikken over een volledig en conform dossier van de elektrische installatie.
Bij de verkoop van een dergelijke woning, eist boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties alleen dat de eigenaar het dossier van de elektrische installatie aan de nieuwe eigenaar moet overhandigen. De koper heeft het recht om het dossier van de elektrische installatie op te vragen bij de verkoop. Bij de overdracht van eigendom, wordt de koper verantwoordelijk voor de installatie.
Zie Wat moet het dossier van de elektrische installatie bevatten?
Afdeling 9.1.2. van boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties bepaalt de inhoud van het dossier van een huishoudelijke installatie.
Dit laatste bevat:
- de eendraadschema’s en de situatieplannen van de elektrische installatie en elke belangrijke wijziging of uitbreiding. Deze schema’s en plannen worden goedgekeurd door het erkend controleorganisme dat de controle heeft uitgevoerd;
- de controleverslagen opgesteld door een erkend controleorganisme;
- de korte beschrijving van de niet-belangrijke wijzigingen of uitbreidingen die aan de elektrische installaties werden aangebracht;
- de eventuele technische documentatie van het elektrische materieel en de eventuele fotovoltaïsche installatie.
Het dossier moet in tweevoud worden opgemaakt.
De verkoper moet een nieuw controlebezoek van de elektrische installatie van de woning laten uitvoeren, om het dossier van de elektrische installatie opnieuw te vervolledigen.
Als het controlebezoek negatief is, beschikt de verkoper over een termijn van 12 maanden vanaf de datum van de controle om de installatie in orde te brengen en om een aanvullend bezoek door hetzelfde organisme te laten uitvoeren om de verdwijning van de inbreuken na te gaan. Dit aanvullend bezoek hoeft evenwel niet noodzakelijk uitgevoerd worden door de verkoper, indien de koper de verantwoordelijkheden op zich neemt.
Vanaf de datum van de authentieke akte kan de koper bij de Algemene Directie Energie van de FOD Economie een verlenging van de termijn 12 maanden aanvragen voor het in orde brengen van de elektrische installatie (zie Kan er een verlenging van uw termijn voor het in orde brengen van de elektrische installatie aangevraagd worden?).
Ja. Elke aanvraag tot verlenging van de termijn die op het controleverslag wordt vermeld, moet bij de Algemene Directie Energie van de FOD Economie worden ingediend:
- via onze online-diensten
Aanvraag tot verlenging -
op papier:
FOD Economie
Algemene Directie Energie
Hoog toezicht energie-infrastructuur en –producten
Koning Albert II-laan 16
1000 Brussel
Bij deze aanvraag moet volgende informatie worden overgemaakt:
- identiteit van de aanvrager;
- adres van de woning;
- datum van de authentieke akte;
- kopie van het controleverslag;
- reden van de aanvraag tot verlenging (verkoop, doorverkoop, werken niet afgewerkt, …);
- overeenkomst tussen de verkoper en de koper bij een verkoop of doorverkoop van de woning.
In geval van een verkoop of doorverkoop, is het de verantwoordelijkheid van de aanvrager om ervoor te zorgen dat het verslag waarvoor er een verlenging wordt aangevraagd met de elektrische installatie overeenkomt, d.w.z. dat de elektrische installatie niet het voorwerp uitmaakt van een wijziging of een uitbreiding sinds het opstellen van het verslag.
De aanvraag tot verlenging zal in de volgende gevallen geweigerd worden:
- als het controleverslag meer dan 5 jaar oud is (de erkende organismen moeten een kopie van de controleverslagen slechts gedurende een periode van 5 jaar bijhouden)
- een (nieuw) controleverslag dat geen betrekking heeft op een verkoop (controle van een verzwaring van de aansluiting, gelijkvormigheidscontrole vóór de ingebruikname van een nieuwe elektrische installatie of van een belangrijke wijziging of uitbreiding, …)
- een controleverslag van een tijdelijke installatie (een werfinstallatie bijv.)
- een positief controleverslag
- een controleverslag dat niet betrekking heeft op een wooneenheid (bv. een handelspand)
In dat geval, betreft het een niet-huishoudelijke installatie. Boek 1 van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties eist geen controle bij de verkoop van een handelspand.
Boek 1 eist alleen dat de eigenaar, uitbater of beheerder van een niet-huishoudelijke installatie het dossier van de elektrische installatie aan de nieuwe eigenaar, uitbater of beheerder overhandigt. Bij de overdracht van eigendom, wordt de nieuwe eigenaar, uitbater of beheerder verantwoordelijk.
Contacteer
FOD Economie
Algemene Directie Energie
Hoog Toezicht energie-infrastructuur en - producten
Tel.: 0800 120 33 (gratis nummer)
E-mail: gas.elec@economie.fgov.be
Meer informatie op Controle van niet-huishoudelijke elektrische installaties.
Raadpleeg de brochure Controle van de huishoudelijke elektrische installaties.
U kunt de informatie terugvinden over:
- algemene kenmerken: zie afdeling 2.2.1
- verslagen (5 jaar bijhouden door de erkende organismen): zie afdelingen 6.4.6, 6.5.7 en 8.4.2.3
- periodiciteit van de controlebezoeken (25 jaar, 5 jaar, …): zie afdeling 6.5.2
- controlebezoek van een oude huishoudelijke elektrische installatie van een wooneenheid bij verkoop: zie afdeling 8.4.2 - oud artikel 276bis
- besluiten van verslagen van het controlebezoek: afdelingen 6.5.7.2. b.6
- inbreuken bij het controlebezoek: zie afdeling 9.1.3
- plichten van de eigenaar, beheerder of uitbater in niet-huishoudelijke installaties: zie afdeling 9.1.1
- plichten van de eigenaar, beheerder of uitbater in huishoudelijke installaties: zie afdeling 9.1.2
