Services accessoires et ventes liées dans le cadre d’un crédit hypothécaire

Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire, le prêteur propose souvent des services accessoires, comme une assurance incendie ou une assurance solde restant dû. Ces offres peuvent sembler intéressantes en raison des avantages qui en découlent en termes de taux d’intérêt, mais il est important de comprendre ce qui est autorisé par la loi et quelles sont les conséquences du choix de ces services complémentaires.

Qu’est-ce que la vente liée et la vente groupée ?

Vente liée : interdite en Belgique

On parle de vente liée lorsqu’un prêteur vous propose ou vous vend, en même temps qu’un contrat de crédit hypothécaire, un ensemble d’autres produits ou services financiers, sous la forme de lot, de telle sorte que le crédit hypothécaire n’est pas disponible en tant que produit distinct. Cette pratique est interdite en Belgique. Un prêteur ne peut pas vous obliger à souscrire un service accessoire (assurance ou compte bancaire) auprès de lui ou d’un tiers (une autre personne) désigné par lui comme condition pour conclure un crédit hypothécaire.

Vente groupée : autorisée en Belgique

En cas de vente groupée, le prêteur peut proposer des services supplémentaires en combinaison avec le crédit hypothécaire, tels qu’une assurance incendie ou un compte courant, mais en tant qu’emprunteur, vous êtes libre de choisir si vous souhaitez ou non souscrire ces services accessoires auprès du prêteur. Cela implique ce qui suit :

• Libre choix du prestataire de services :
  Si vous choisissez un autre prestataire qui propose un service ou un produit similaire à un prix identique ou inférieur, le prêteur doit l’accepter.
• Conséquences sur l’avantage tarifaire :
  Si vous choisissez un autre prestataire de services, vous ne bénéficierez donc pas des éventuelles réductions ou avantages de taux du prêteur qui étaient liés à la vente groupée (consultez également le point sur la nouvelle législation sur les ventes groupées depuis le 1^er juin 2024).

Il appartient au prêteur ou à l’intermédiaire de prouver que vous avez été entièrement libre dans votre choix de services accessoires. Cela vous évite d’être soumis à des pressions pour acheter des produits spécifiques.

Obligation de transparence des prêteurs

Les prêteurs sont tenus d’être transparents quant aux conditions et aux coûts des services accessoires.

• Information préalable :
  Le prêteur doit indiquer clairement si un service accessoire est obligatoire et quelles sont les conséquences si vous ne souscrivez pas à ce service.
• Information contractuelle :
  Si un prêteur offre un avantage en termes de taux d’intérêt pour des produits groupés, il doit préciser la réduction liée à chaque condition séparément dans le contrat de crédit.

Nouvelle législation sur les ventes groupées depuis le 1^er juin 2024

La vente groupée a toujours été une stratégie commerciale couramment utilisée par les prêteurs. Lorsque vous demandiez un crédit hypothécaire, vous pouviez bénéficier d’une réduction du taux d’intérêt si vous souscriviez également une assurance incendie ou un autre produit d’assurance auprès du même prêteur. Si vous décidiez ensuite de souscrire ce produit lié chez un autre prestataire, la réduction accordée sur le taux d’intérêt était annulée.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 1^er juin 2024 ?

Grâce à l’article VII.147 du Code de droit économique, vous avez désormais la liberté de changer de prestataire après un tiers de la durée de votre crédit hypothécaire, sans que cela ait d’impact sur le taux d’intérêt appliqué à votre crédit hypothécaire. Cette nouvelle réglementation s’applique uniquement aux crédits contractés à partir du 1^er juin 2024.

La condition relative à la durée minimale d’un tiers de votre crédit hypothécaire ne s’applique pas si le prêteur

• augmente le tarif du service accessoire (à l’exception de l’indice ABEX) ;
• ou résilie l’assurance, par exemple après un sinistre.

Le prêteur ne peut donc pas modifier le taux de votre crédit hypothécaire pendant le premier tiers de la durée de ce crédit si vous résiliez l’assurance en raison d’une augmentation du tarif ou après une résiliation à la suite d’un sinistre.

Exception : le contrat adjoint

La réglementation sur les ventes groupées ne s’applique pas à un contrat adjoint. Cela est stipulé à l’article VII.135, § 1^er, alinéa 2 du Code de droit économique. Le contrat adjoint est un contrat qui permet de reconstituer le capital dans un crédit hypothécaire. Ce contrat ne peut être qu’ :

• un contrat d’assurance-vie
• un contrat de capitalisation
• une autre constitution d’épargne

Le prêteur peut vous imposer de conclure le contrat adjoint, avec un cocontractant qu’il désigne, et peut également vous offrir une réduction à cet effet. Cette exception se justifie par le fait que le prêteur doit pouvoir s’assurer que le cocontractant gèrera correctement le capital et garantira le remboursement à la fin du crédit.

Régime particulier des contrats annexés

Un contrat annexé est un contrat d’assurance que l’emprunteur souscrit en exécution d’une condition du contrat de crédit hypothécaire à destination immobilière. Si l’emprunteur ne respecte pas ce contrat, cela peut entraîner l’exigibilité du montant de crédit prélevé.

Selon l’article VII.146, § 1^er, le contrat annexé ne peut être qu’ :

• une assurance solde restant dû
• une assurance décès temporaire à capital constant
• une assurance incendie de l’immeuble
• une assurance caution

Que se passe-t-il en cas de non-exécution ?

Le prêteur peut demander au juge la résolution du contrat de crédit si l’emprunteur

• ne respecte pas les obligations du contrat annexé ;
• ou n’annexe pas le contrat (si cela a été convenu comme condition du crédit) ;
• ou ne remplace pas le contrat par un contrat équivalent.

Cette résolution ne peut toutefois pas être automatique ; elle doit faire l’objet d’une procédure judiciaire.

En outre, si le prêteur impose le contrat annexé comme condition, vous devez signer, un document dans lequel sont mentionnées les informations suivantes :

1. le crédit auquel se rapporte le contrat annexé ;
2. l’acceptation du contrat d’assurance comme contrat annexé ;
3. les obligations assumées par le consommateur prévues par le contrat annexé.

Le prêteur ne peut pas vous obliger à conclure le contrat annexé avec lui ou avec un tiers désigné par lui. En outre, il ne peut pas imposer d’augmentation de la couverture pendant la durée du crédit.

La vente groupée est-elle vraiment avantageuse ?

Bien que les ventes groupées semblent avantageuses à première vue, leur avantage financier peut être limité. La réduction du taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire peut être neutralisée par le coût plus élevé des services accessoires que vous devez souscrire auprès du même prestataire.

Conseils pour économiser :

• Comparez les alternatives :
  Considérez des assurances moins chères auprès d’autres prestataires et calculez le coût total. Comparez également vous-même les conditions.
• Informez-vous sur les conditions :
  Renseignez-vous sur les conséquences si vous souhaitez changer d’assureur ultérieurement.
• Faites usage de la nouvelle législation :
  Depuis le 1^er juin 2024, vous pouvez changer d’assureur après un tiers de la durée du contrat sans que votre taux d’intérêt n’augmente (valable uniquement pour les nouveaux contrats).

La législation belge vous offre une protection toujours plus grande contre les inconvénients des ventes groupées. Depuis le 1^er juin 2024, vous disposez d’une plus grande liberté pour transférer des services accessoires tels qu’une assurance incendie ou une assurance solde restant dû vers un autre prestataire sans conséquences négatives sur votre taux d’intérêt. Il reste toutefois important de bien vous informer et de comparer les alternatives afin d’éviter les frais cachés.

Conseil : prenez le temps d’analyser attentivement les conditions des ventes groupées. La transparence et un aperçu clair du coût total vous aideront à faire un choix avantageux et judicieux.