Remboursement d’un crédit hypothécaire

En tant qu’emprunteur, vous devez rembourser le crédit hypothécaire selon les termes du contrat de crédit.

Différents systèmes de remboursement d’un crédit hypothécaire

Il existe différents systèmes pour rembourser un crédit hypothécaire. Vous trouverez ci-dessous une synthèse des différentes options.

Remboursement d’un crédit hypothécaire avec amortissement du capital

Dans le cas d’un crédit hypothécaire avec amortissement du capital, le solde dû est réduit périodiquement par des amortissements (remboursements) de capital. L’intérêt débiteur est calculé sur le solde restant dû. Celui-ci diminue à mesure que le capital est amorti. Ce système vous offre transparence et sécurité : vous voyez votre dette diminuer étape par étape.

Remboursement d’un crédit hypothécaire avec reconstitution du capital

Dans le cas d’un crédit hypothécaire avec reconstitution de capital, le capital n’est pas amorti (remboursé) directement, mais reconstitué via un contrat d’épargne ou d’investissement adjoint. L’intérêt débiteur est calculé sur le montant initial du capital ou, après un remboursement partiel, sur le solde restant.

En tant qu’emprunteur, vous conservez une plus grande flexibilité, car vous pouvez choisir vous-même, dans certaines limites, comment et quand vous épargnez ou investissez pour constituer le capital. Vous pouvez par exemple opter pour une formule d’épargne à rendement fixe ou pour un investissement offrant des rendements potentiellement plus élevés (mais plus incertains). Cette liberté de choix vous permet d’adapter votre stratégie financière à votre situation personnelle ou aux conditions du marché. Vous encourez toutefois un risque plus important en cas de fluctuations des résultats des placements.

Crédit hypothécaire à remboursement unique

Dans le cas d’un crédit hypothécaire à remboursement unique, la totalité du capital n’est remboursée qu’à la fin du contrat de crédit. Pendant la durée du crédit, vous ne payez que les intérêts, qui sont calculés sur le solde restant dû. Ce système permet de réduire les mensualités, mais nécessite une planification minutieuse afin que vous puissiez amortir le capital à temps à la fin du contrat de crédit. Comme le capital ne diminue pas progressivement, le montant total des intérêts à un même taux débiteur est donc également plus élevé que dans le cadre d’un crédit hypothécaire avec amortissement du capital.

Affectation de la valeur de rachat à la reconstitution d’un crédit hypothécaire

Vous avez un contrat d’épargne ou d’investissement lié à votre crédit hypothécaire ? Dans ce cas, vous pouvez choisir comment utiliser la valeur de rachat lors du remboursement :

• Affectation intégrale : 
  Vous pouvez utiliser la totalité du montant pour amortir (en partie) votre crédit hypothécaire.
• Affectation partielle :
  Vous pouvez utiliser une partie du montant. Vous avez donc toujours la liberté de rembourser le solde restant dû d’une autre manière.

En outre, vous pouvez adapter les primes de votre contrat afin de ne conserver que la couverture nécessaire, ce qui limite la charge financière.

Remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire

Vous souhaitez rembourser votre crédit hypothécaire de manière anticipée ? Vous pouvez le faire à tout moment. De plus, vous pouvez décider de le rembourser en tout ou en partie :

• Remboursement intégral :
  Vous avez droit à une réduction du coût total du crédit (intérêts et autres frais) pour la durée restante du contrat.
   
• Remboursement partiel :
  Vous avez droit à une réduction proportionnelle du coût total. Le prêteur peut toutefois limiter ce remboursement à une fois par an et à un montant minimum de 10 % du capital.

Indemnités en cas de remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire

Le prêteur peut demander une indemnité en cas de remboursement anticipé, mais celle-ci ne peut dépasser 3 mois d’intérêts. Dans certaines situations, aucune indemnité n’est due, notamment en cas de décès de l’emprunteur. L’indemnité en cas de remboursement anticipé est aussi appelée « indemnité de remploi ».

Transparence de l’information et remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire

En cas de remboursement anticipé, le prêteur est tenu de vous informer de manière claire et détaillée des conséquences et des frais. Ces informations doivent être fournies sur un support durable et comprennent au moins :

• un calcul des conséquences pour l’emprunteur ;
• un aperçu des hypothèses utilisées pour ce calcul, qui doivent être raisonnables et défendables.

Difficultés de remboursement d’un crédit hypothécaire

Il peut arriver à tout le monde de rencontrer des difficultés de remboursement. Vous trouverez ci-dessous ce que vous pouvez faire dans ce cas.

Mesures de renégociation d’un crédit hypothécaire

Avant de mettre fin au crédit, le prêteur doit vérifier s’il peut appliquer des « mesures de renégociation » appropriées. Celles-ci peuvent inclure :

• une réduction temporaire des mensualités
• un délai de paiement
• le regroupement des crédits contractés auprès de ce prêteur

Aucuns frais ne peuvent être facturés pour l’application de mesures de renégociation, que le contrat de crédit soit modifié ou remplacé par un autre (refinancé).

En cas de renégociation de votre crédit hypothécaire, le prêteur est également tenu de vous communiquer une série d’informations préalables à la modification de votre contrat.

Facilités de paiement dans le cadre d’un crédit hypothécaire

Vous rencontrez des difficultés de paiement et le prêteur ne peut vous proposer de mesures de renégociation adaptées ? Dans ce cas, si votre situation financière s’est détériorée après la conclusion du contrat de crédit, vous pouvez demander des facilités de paiement à un juge de paix (crédit hypothécaire mobilier) ou à un juge des saisies (crédit hypothécaire immobilier). Il peut s’agir de mesures similaires.

Suspension des prélèvements d’un crédit hypothécaire

Les prêteurs peuvent suspendre le droit au crédit pour des raisons objectives, par exemple s’ils soupçonnent que vous n’êtes plus à même de respecter vos obligations. Le prêteur doit vous en informer par écrit, si possible à l’avance et au plus tard immédiatement après la suspension. Il doit vous expliquer clairement la raison de cette suspension.

Modification des conditions du contrat de crédit hypothécaire

Même si vous n’avez pas de difficultés de paiement, vous pouvez demander au prêteur de modifier le contrat de crédit ou de regrouper des crédits.

Si vous avez un crédit hypothécaire à destination mobilière, les modifications ne peuvent être apportées que par le biais d’un nouveau contrat de crédit, en plus des modifications du taux débiteur variable. Le crédit existant est alors refinancé.

Si vous avez un crédit hypothécaire à destination immobilière, certaines modifications, telles qu’un abaissement du taux d’intérêt débiteur, ne peuvent être apportées que par un avenant au contrat de crédit.

Refinancement du crédit hypothécaire

Lors d’un refinancement, vous contractez un nouveau crédit pour remplacer votre crédit hypothécaire actuel. Si cela ne s’inscrit pas dans le cadre de mesures de renégociation, vous devez prêter attention aux éventuels frais et conditions supplémentaires, tels que

• l’indemnité de remploi pour le remboursement anticipé du crédit existant
• de nouveaux frais de dossier
• toute nouvelle condition supplémentaire

Modifications du crédit hypothécaire sans refinancement

Si vous avez un crédit hypothécaire à destination immobilière, certaines modifications ne peuvent être apportées qu’en ajoutant un avenant au contrat de crédit existant. Lorsqu’il ne s’agit pas de mesures de renégociation, des frais de dossier limités peuvent être facturés.

Il s’agit des modifications suivantes :

• un nouveau taux périodique
• la réduction ou la prolongation de la durée
• le remplacement d’un mode de remboursement par un autre
• la suspension temporaire du paiement des amortissements du capital ou des primes de reconstitution
• la variabilité du taux périodique
• la radiation totale ou partielle de l’inscription sur les biens immobiliers donnés en hypothèque
• le remplacement d’une sûreté par une autre
• l’établissement d’une sûreté complémentaire, le renouvellement d’une sûreté
• la libération du consommateur de ses obligations de crédit
• l’ajout d’un nouveau consommateur

Les autres modifications doivent être effectuées par le biais d’un refinancement.

Regroupement de crédits

Vous avez plusieurs crédits ? Vous pouvez alors envisager de les regrouper en un seul crédit, souvent avec une prolongation de la durée et une mensualité moins élevée. Tenez toutefois compte des éventuels frais supplémentaires et d’une durée plus longue.

Consultez également la page consacrée aux crédits de regroupement dans le cadre des crédits à la consommation.

Informations préalables à une modification du contrat de crédit hypothécaire

En cas de modifications dans le cadre de mesures de renégociation, le prêteur doit communiquer au préalable les informations suivantes :

• une description claire des modifications proposées et de la nécessité d’obtenir le consentement du consommateur ou, le cas échéant, des modifications introduites par effet de la loi ;
• le calendrier de mise en œuvre des modifications ;
• les moyens dont dispose le consommateur pour déposer une réclamation en ce qui concerne ces modifications ;
• le délai fixé pour le dépôt d’une telle réclamation ;
• le nom et l’adresse de l’autorité compétente auprès de laquelle le consommateur peut déposer cette réclamation.