Le time-sharing

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    Le time-sharing est une formule de vacances qui vous permet d’acheter le droit d’occuper un logement équipé et meublé comme résidence de vacances, pour une ou plusieurs semaines chaque année, durant un laps de temps défini par un contrat (par exemple : le droit d’occuper un appartement dans un complexe touristique de la Costa Del Sol les deux premières semaines de juillet durant 10 ans). On parle aussi parfois « de produits de vacances à long terme ou d’utilisation d’immeubles à temps partagé ».

    Le time-sharing peut sembler une formule de vacances séduisante mais elle peut aussi vous exposer à la déconvenue et aux arnaques. C’est pourquoi la vente de produits de time-sharing est réglementée aux niveaux belge et européen.

    Comment fonctionne le time-sharing ?

    Le principal attrait de la formule, à mi-chemin entre propriété et location, est d’abord financier. Acquérir une résidence de vacances représente un lourd investissement et le bien acquis, généralement situé à l’étranger, nécessite une gestion continue pour un usage qui peut se résumer à quelques semaines par an. En acquérant une part de time-sharing, vous obtenez, moyennant le paiement d’une certaine somme, le droit d'occuper un logement chaque année, pour une période définie, sans devoir en assurer la gestion ou l’entretien.

    Prix d’achat et frais

    Le prix d'achat de l’occupation d’un logement en time-sharing varie selon la saison, la durée, la capacité d'occupation, la situation du logement, son équipement, sa finition, son prestige et la marge bénéficiaire du vendeur. Au prix d'achat s'ajoutent des frais supplémentaires : frais de gestion et d'entretien à payer chaque année (même si le logement n'est pas occupé), frais fixes (assurances et taxes), honoraires du gérant.

    Bourses et points d’échange

    Dans la plupart des formules de time-sharing, l'acquéreur a la faculté, en s'affiliant à une bourse internationale spécialisée, d'échanger sa période de vacances avec une autre personne. L'inscription à cette bourse, ainsi que l'échange proprement dit, entraînent des frais ; les possibilités d'échange du logement varient en fonction de la période achetée (saison), de la capacité d'occupation, ainsi que du standing du site.

    Actuellement, les vendeurs proposent une variante plus souple : l'achat de points pour une valeur déterminée ; les points servent de monnaie d'échange de séjours (selon le type de logement, sa taille, l’endroit, la durée et la période de l'année).

    Risques et dangers du time-sharing

    Si le time-sharing n’a pas vraiment bonne réputation, c’est qu’il est parfois synonyme d’arnaque. En outre, cette formule expose le consommateur à certaines pratiques douteuses ou à des situations défavorables :

    • de nombreux promoteurs utilisent des techniques de vente agressives : questionnaire rempli à la hâte, démarchage par téléphone ou sur les sites de vacances, loterie, concours toujours gagnants, etc. ;
    • les prospectus et contrats manquent souvent d'informations claires et détaillées comme les frais supplémentaires à supporter, ce que couvrent exactement ces frais, les possibilités d'échange, le droit de renonciation, l’état du bien acheté, les garanties financières dont vous disposez en cas d'inachèvement du projet en question ;
    • l’acompte demandé est très élevé ;
    • il est souvent difficile de revendre son droit ou de l'échanger : seuls les droits d'occupation pour des résidences de luxe à des endroits intéressants et pendant une période favorable s'échangent facilement ;
    • la revente de timeshares par des intermédiaires moyennant un paiement préalable pose souvent des problèmes : comme le marché de la revente est difficile, il peut très bien s’agir d’une proposition douteuse. Le consommateur risque fort de ne plus revoir son argent alors que le produit n’est pas revendu ;
    • les prix de time-sharing et les frais annuels de gestion sont généralement élevés en regard de la qualité offerte ;
    • il s’agit le plus souvent de contrats internationaux ; la détermination de la législation applicable en cas de problème est difficile. Par exemple, vous êtes belge, le promoteur anglais et le logement situé en Espagne ;
    • le secteur a connu de nombreuses faillites dans le passé, laissant les acheteurs totalement démunis.

    Attention aux arnaques !

    Des vendeurs de timeshares peu scrupuleux n’hésitent pas à recourir à des pratiques de vente trompeuses et agressives afin de vous convaincre de signer un contrat peu avantageux quand il ne s’agit pas d’une véritable arnaque ! Certaines pratiques doivent vous alerter.

    Méfiez-vous si :

    • on vous propose un billet à gratter gagnant dont le prix est à récupérer dans un luxueux complexe de vacances ;
    • un e-mail vous informe que vous êtes l’heureux gagnant d’un séjour dans une résidence de vacances paradisiaque.

    Une fois sur place, vous risquez fort d’être harcelé par des vendeurs bien rôdés aux techniques de vente. Ils vous pousseront dans vos derniers retranchements afin de vous faire signer un contrat qui peut vous lier pour longtemps et se révéler peu avantageux.

    Vous souhaitez vous débarrasser d’un contrat de timesharing ? Prenez garde : les arnaques concernant la revente ou l’échange de timeshares sont également fréquentes.

    De même, si vous êtes en litige avec une société vendant ou revendant des timeshares, méfiez-vous des avocats ou bureaux d’avocats qui vous contactent spontanément et vous proposent de défendre vos intérêts ! Certains vous promettent d’aller en justice et d’obtenir des indemnités importantes moyennant le paiement d’une confortable avance sur honoraires. Une fois l’argent versé, vous risquez de ne plus jamais entendre parler d’eux !

    C’est pourquoi la loi vous protège en vous accordant un délai de rétractation de 14 jours et en interdisant aux sociétés de revente de vous réclamer tout paiement tant que la revente n’a pas été effectuée.

    Consultez les 10 conseils pratiques des Centres Européens des Consommateurs (ECC-Net) en matière de timeshares.

    Réglementation belge en matière de time-sharing

    En Belgique, la vente de produits de time-sharing est réglementée par la loi du 28 août 2011 relative à la protection des consommateurs en matière de contrats d'utilisation de biens à temps partagé, de produits de vacances à long terme, de revente et d'échange. Cette loi transpose une directive européenne.

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    Dernière mise à jour
    15 janvier 2018