La loi Breyne réglemente la construction d’habitations en Belgique. Elle offre une protection étendue au candidat constructeur ou acheteur en donnant un contrat avec des informations transparentes sur le prix total du projet, les modalités de paiement des travaux… De plus, la loi fixe les responsabilités et prévoit des garanties financières.
En quoi consiste la loi Breyne ?
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », offre une protection étendue à celui qui
- fait construire,
- achète une habitation à construire (maison ou appartement),
- une habitation en construction (maison ou appartement).
La loi Breyne protège le futur propriétaire contre le risque d’insolvabilité de l’entreprise. Elle lui garantit une information complète et correcte, sans clause illicite dans le contrat. La plupart de ses dispositions sont strictement obligatoires (on ne peut y déroger).
Á quoi s’applique la loi Breyne ?
Cette loi s’applique entre autres à
- un contrat d’entreprise de construction,
- une « vente sur plan »,
- un contrat clé sur porte.
La loi Breyne peut aussi s’appliquer à la vente d’une habitation qui existe déjà si le vendeur s’engage à l’agrandir ou la transformer de façon considérable. Le prix total des travaux doit alors représenter au minimum 80 % du prix de vente de l’habitation et dépasser 18.600 euros.
Quelles conditions doivent-elles être remplies pour que la loi Breyne soit d’application ?
Quelle que soit la situation, pour que cette loi s’applique :
- l'immeuble doit être destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ;
- le futur propriétaire doit effectuer, en vertu du contrat, un ou plusieurs versements avant l’achèvement complet des travaux.
Dans quels cas la loi Breyne ne s’applique-t-elle pas ?
La loi Breyne ne s’applique dans les cas suivants :
- Le futur propriétaire conclut des contrats séparés avec différents entrepreneurs (une entreprise pour le gros œuvre, une autre pour la toiture, une pour le chauffage, etc.).
- Le futur propriétaire fait réaliser des travaux dans une habitation qu’il possédait déjà car ces travaux n’ont pas lieu dans le cadre d’un transfert de propriété de l’immeuble.
- Le contrat est conclu avec certaines entités (ex. : une commune).
- L’activité habituelle du futur propriétaire consiste à construire ou à faire construire des habitations pour les vendre.
- Le contrat est une convention d’étude relative à une construction et certaines conditions sont remplies.
Quelles garanties offre la loi Breyne ?
La loi Breyne offre notamment les garanties suivantes :
- L’avance que vous versez à la conclusion du contrat, ne peut excéder 5 % du montant total du contrat.
- Le solde doit être payé par tranches. Celles-ci ne peuvent être supérieures à la valeur des travaux déjà exécutés.
- Le prix total est fixé à l'avance (il peut être revu mais à certaines conditions).
- La réception de l’habitation doit s’opérer en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive (un an au minimum après la réception provisoire).
- une garantie financière obligatoire qui protège le futur propriétaire en cas de non-exécution par l’entreprise de ses obligations (ex : faillite).
- Les responsabilités doivent être clairement définies : l’entreprise (entrepreneur ou vendeur) est notamment responsable pendant dix ans de tout défaut grave, apparent ou caché, affectant la stabilité ou la solidité de l’habitation.
Et si la loi Breyne n’est pas respectée ?
Le non-respect de la loi Breyne peut entraîner la nullité du contrat ou de la clause du contrat concernée.
Des problèmes pendant les travaux de construction ? Consultez la page « Travaux de construction : que pouvez-vous faire en cas de problèmes ?»
